전세대출이 안되는 근린생활시설, 세입자가 반드시 확인해야 할 사항

근린생활시설, 흔히 줄여서 ‘근생’이라 부르는 이 건물 유형은 일반 주거용 건물과는 확연히 다릅니다. 근린생활시설은 본래 상업 또는 업무용으로 설계된 건물로, 주거용 건물과 비교했을 때 건축과 사용 용도에서 엄격한 구분이 있습니다. 이러한 이유로 근생 건물은 전세대출이 불가하고, 주택임대차보호법에서 정한 보호를 받기에도 어려움이 따릅니다. 또한, 근생 건물에 전입신고를 하기 어려운 상황이 자주 발생하는데, 이는 곧 세입자 입장에서 여러 제약과 법적 문제를 일으킬 수 있습니다.

근린생활시설을 주거용으로 사용하게 되면 전세대출뿐만 아니라 세제 혜택이나 보증금 보호에 있어서도 여러 가지 불이익을 받을 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 일부 사람들은 상대적으로 저렴한 월세와 넓은 공간을 제공하는 근린생활시설을 선택하기도 합니다.

근생 건물에 살고자 할 때의 주요 문제와 그에 대한 대응 방법을 아래에서 자세히 알아보겠습니다.

근린생활시설에 전세대출이 어려운 이유

근린생활시설의 용도와 제한 사항

근린생활시설은 ‘근린생활시설군’으로 분류되며, 상업 또는 업무 용도로 건축된 건물입니다. 주거용 건물과 달리 화재 대피 경로나 취사 시설, 난방 시설 등에 대한 규제가 느슨하며, 따라서 주거 환경에서 필요한 필수 조건들을 충분히 갖추고 있지 않습니다. 이 때문에 근생 건물은 법적으로 주거 용도로 등록되지 않고, 주거용 대출이 아닌 상업용 대출 기준을 따르게 됩니다.

전세대출이 불가능한 이유

전세대출은 주택임대차보호법을 근거로 하며, 법에서 인정하는 주거용 건물을 대상으로 합니다. 근린생활시설은 주거 용도로 등록된 건물이 아니므로 전세대출이 원칙적으로 불가능합니다. 전세대출은 주택 소유자가 아닌 세입자에게 주거 안정성을 보장하기 위해 도입된 금융 상품으로, 주거용 건물이 아닌 근생 건물에 전세대출이 적용될 수 없는 이유가 바로 여기에 있습니다.

근린생활시설 계약 시 주의사항

1. 전입신고는 필수입니다

근린생활시설에 거주하는 세입자에게 전입신고는 가장 중요한 보호 수단입니다. 전입신고를 통해 법적으로 거주지로 등록할 수 있으며, 이는 이후 임대차 보호법에 따라 보증금을 보호받는 데 중요한 역할을 합니다. 그러나 집주인이 전입신고를 허락하지 않는 경우가 있습니다. 이럴 때는 세입자가 근생 주택의 용도에 맞추어 ‘사업자등록’을 내고, 상가로 등록하여 확정일자를 받는 방법을 고려할 수 있습니다.

이 방법은 전입신고가 거부될 때 사용할 수 있는 최후의 수단으로, 이 경우에도 집주인과 상호 협의 후 진행하는 것이 바람직합니다.

2. 집주인이 전입신고를 반대할 경우 ‘전세권 설정 등기’를 고려하세요

전입신고 외에도 전세권 설정 등기를 통해 세입자의 권리를 보호할 수 있습니다. 전세권 설정은 전입신고와 마찬가지로 세입자의 보증금을 보호하는 역할을 하며, 이는 계약을 법적으로 보장해 주기 때문에 중요한 장치가 됩니다. 만약 집주인이 전세권 설정과 전입신고 모두에 동의하지 않는다면, 해당 계약은 신중히 고려해야 합니다. 이러한 상황에서는 계약을 진행하지 않는 것이 더 나은 선택일 수 있습니다. 전세권 설정 등기는 추후 세입자가 보증금을 돌려받을 때 중요한 권리 행사 수단이 될 수 있습니다.

3. 근린생활시설 계약 시 보증금을 최대한 줄이세요

근린생활시설의 경우, 보증금 반환 보증이나 전세대출의 혜택이 제한적이므로 보증금을 최대한 줄이는 것이 좋습니다. 또한, 다음 세입자 역시 대출 없이 들어와야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 이러한 점을 미리 염두에 두고 계약 금액을 설정하는 것이 바람직합니다. 근린생활시설은 전세대출이나 임대차 보호를 받기 어려우므로, 가능한 한 보증금을 최소화하는 것이 세입자 입장에서 리스크를 줄일 수 있는 방법입니다.

4. 특약 조항에 '주거용으로 사용'을 명확히 기재하세요

근린생활시설에 거주하면서 발생할 수 있는 가장 큰 문제 중 하나는 건물의 용도를 임차인과 임대인이 다르게 해석하는 경우입니다. 이를 방지하기 위해 특약 조항에 “서류상 근린생활시설로서 임차인은 주거용으로 거주함을 확인하고 계약한다”라고 명시하는 것이 좋습니다. 이 문구는 임대인이 추후 “임차인이 무단으로 주거용으로 사용했다”라고 주장하는 상황을 미리 차단하는 역할을 합니다. 이는 계약서상 임차인이 주거 용도로 해당 시설을 사용하는 것을 명시하여, 임대인과의 법적 분쟁을 예방하는 방안이 될 수 있습니다.

근린생활시설의 장점과 한계

장점

• 저렴한 임대료와 넓은 공간: 근린생활시설은 주거용 건물보다 상대적으로 낮은 임대료와 넓은 면적을 제공하는 경우가 많습니다. 이로 인해 일부 세입자들은 공간의 크기와 가격을 고려해 근생 건물을 선택합니다.
• 주차 및 층수 제약 완화: 주거용 건물과 달리 주차 공간이나 층수에 대한 제약이 적은 경우가 많아, 일부 사용 목적에 따라 유리할 수 있습니다.

한계

• 법적 불안정성: 근린생활시설은 주거용이 아니므로, 주택임대차보호법에 따른 보호가 제한적입니다. 법적 불안정성으로 인해 임차인의 권리가 상대적으로 약합니다.
• 전세대출 및 보증금 보호 제한: 근린생활시설은 전세대출이 불가능하며, 보증금 반환 보증과 같은 보호 장치를 마련하기 어렵습니다.
• 주거 안전 문제: 일반 주거용 건물이 아니기 때문에 화재 대피 경로나 난방 및 취사 시설 등 주거 안전 기준을 충족하지 않을 수 있습니다.

근린생활시설 거주 전 꼭 확인해야 할 사항

근린생활시설에 거주하기 전에 해당 건물이 실제 거주에 적합한지, 계약서 상에 법적 보호 조항이 충분히 마련되어 있는지를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 불법적인 용도 변경이나 안전 미비 사항이 발생하지 않도록 아래 사항을 체크해 보세요.

필수 체크리스트

• 전입신고 및 전세권 설정 가능 여부: 전입신고가 가능한지, 전세권 설정 등기를 집주인이 허락하는지를 확인하세요.
• 특약 조항 추가: 주거용으로 사용하는 것이 계약서상에 명확히 기재되었는지 확인하세요.
• 보증금 최소화: 근생 건물은 보증금 보호가 어렵기 때문에 보증금을 최소화하는 것이 좋습니다.
• 안전 시설 확인: 비상 탈출 경로나 화재 대비 시설이 주거용 건물에 준하는지 반드시 확인하세요.

마무리

근린생활시설을 주거용으로 사용할 때는 전세대출이 불가능하며, 임대차 보호법 적용에도 제약이 따릅니다. 따라서 전입신고나 전세권 설정 등기를 통해 권리를 보장받는 것이 중요하며, 계약서에 특약 조항을 추가하여 법적 문제를 예방하는 것도 좋은 방법입니다. 근생 건물을 선택할 때는 주거와 관련된 보호 장치가 약하다는 점을 충분히 고려하고 신중히 결정하는 것이 바람직합니다.

신한은행 버팀목 전세자금 대출 조건 한도 금리 총정리